寧鄉(xiāng)市綜合運(yùn)用行政、法律、經(jīng)濟(jì)手段——閑置土地重獲“新生”

湖南寧鄉(xiāng)市綜合運(yùn)用行政、法律、經(jīng)濟(jì)手段

——閑置土地重獲“新生”

風(fēng)雨過后，施工車輛轟鳴聲又起。湖南寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)”）內(nèi)，海信長(zhǎng)沙智能制造綜合生產(chǎn)基地項(xiàng)目正倒排工期，搶抓進(jìn)度。

“項(xiàng)目用地486畝，聚焦中央空調(diào)核心技術(shù)研發(fā)與智能制造升級(jí)，計(jì)劃2026年1月投產(chǎn)，年產(chǎn)能200萬臺(tái)。”基地基建工程師楊緒文介紹，新基地與公司多年前布局的倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目?jī)H一墻之隔，運(yùn)營(yíng)管理十分方便。

不遠(yuǎn)處，海信（湖南）家電產(chǎn)業(yè)園一期倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目廠房清晰可見。“一期聚焦倉(cāng)儲(chǔ)物流，二期聚焦中央空調(diào)核心技術(shù)研發(fā)與智能制造升級(jí)。”楊緒文告訴記者，分步建設(shè)完成后，新基地將成為公司在中央空調(diào)水機(jī)領(lǐng)域的重要研發(fā)制造基地。

智能家電和智能硬件是寧鄉(xiāng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。2017年，海信（湖南）家電產(chǎn)業(yè)園一期倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目落戶寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)。2023年，海信又打算把長(zhǎng)沙智能制造基地落戶寧鄉(xiāng)。可就在雙方達(dá)成意向準(zhǔn)備上馬項(xiàng)目時(shí)，產(chǎn)業(yè)用地卻成為難題——一期項(xiàng)目周邊土地已全部出讓，若另?yè)竦貕K，廠區(qū)難以形成整體，不利于管理，勢(shì)必增加運(yùn)營(yíng)、物流等成本。

進(jìn)一步細(xì)探，毗鄰處其實(shí)有空地，屬欣欣房地產(chǎn)公司（化名）10余年前拿下的地塊范圍。可因債權(quán)違約訴訟，公司名下未開發(fā)的多宗土地以及建設(shè)好的商品房全部被查封，空地由此“曬太陽”多年。“商品房無法銷售、土地也無法利用開發(fā)，公司已經(jīng)資不抵債。”欣欣房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人呂某說。

一邊急需臨近地塊擴(kuò)產(chǎn)，一邊卻因訴訟查封、土地多年閑置，能否從此處破題？

寧鄉(xiāng)市委、市政府多次研究，逐漸明晰了思路：欣欣房地產(chǎn)公司被查封土地有多宗，其中一處與海信（湖南）家電產(chǎn)業(yè)園一期倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目相鄰，且片區(qū)現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃已為工業(yè)用地；不妨通過土地置換，解決海信長(zhǎng)沙智能制造基地用地問題。后來，寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)組織市人民法院、自然資源局多輪商討，制定土地置換方案。

思路有了，實(shí)施起來卻并不輕松。

欣欣房地產(chǎn)公司被查封土地涉及多地法院，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜。寧鄉(xiāng)相關(guān)部門起初試圖通過法院之間的協(xié)調(diào)，完成土地置換。“簡(jiǎn)單來說，就是園區(qū)拿出土地與目標(biāo)地塊置換，把查封A地塊換成查封B地塊，從而騰出海信長(zhǎng)沙智能制造基地項(xiàng)目用地。不過，采取這一方式，被查封地塊的債權(quán)人擔(dān)心，目標(biāo)地塊一旦被解封，在手續(xù)未完成的‘空檔期’，可能隨時(shí)被其他債權(quán)人申請(qǐng)查封凍結(jié)，造成債權(quán)‘懸空’。”寧鄉(xiāng)市人民法院藍(lán)月谷人民法庭庭長(zhǎng)胡鴻說。

另一條路，是申請(qǐng)破產(chǎn)重整。

“走破產(chǎn)程序，根據(jù)程序啟動(dòng)后集中管轄的規(guī)定，相關(guān)案件會(huì)集中到寧鄉(xiāng)市人民法院。”在胡鴻看來，“有了集中管轄，就拿到了破解難題的主動(dòng)權(quán)。”

胡鴻與目標(biāo)地塊債權(quán)人多輪溝通：“土地置換后，用地可以湊成一個(gè)梯形，規(guī)整的土地更受市場(chǎng)青睞，位置也更靠近主干道，估值應(yīng)該會(huì)比置換前更高。”債權(quán)人認(rèn)可同意，海信集團(tuán)樂見其成，局面豁然開朗。

2024年4月10日，寧鄉(xiāng)市人民法院正式受理欣欣房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)重整申請(qǐng)。寧鄉(xiāng)市人民法院積極推進(jìn)跨區(qū)域司法協(xié)作，目標(biāo)地塊查封不久后解除。

土地置換工作緊鑼密鼓。寧鄉(xiāng)市自然資源局作出《閑置土地認(rèn)定書》，依據(jù)《閑置土地處置辦法》相關(guān)規(guī)定啟動(dòng)土地置換。2024年4月8日，寧鄉(xiāng)市自然資源局、欣欣房地產(chǎn)公司和寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)管委會(huì)簽訂《土地置換協(xié)議》。通過“雙軌并行審批”，土地置換手續(xù)短時(shí)間內(nèi)完成。

全程僅用45天，化解11年歷史遺留問題。集中管轄護(hù)航，通過“閉環(huán)運(yùn)行、及時(shí)辦結(jié)”的方式進(jìn)行土地置換，為盤活低效土地打開了新思路。

寧鄉(xiāng)工業(yè)發(fā)達(dá)，有效盤活存量、破解產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間瓶頸，是發(fā)展新階段的“必答題”。以寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)為例，根據(jù)規(guī)劃，園區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)33.33平方公里，已開發(fā)30.06平方公里，開發(fā)率達(dá)90.19％。寧鄉(xiāng)市自然資源局黨組副書記、局長(zhǎng)彭海華介紹，寧鄉(xiāng)近年來不斷創(chuàng)新方式方法，加速產(chǎn)業(yè)“騰籠換鳥”：一方面，采取自我升級(jí)、并購(gòu)重組、淘汰退出等方式，“一宗一策”清理處置閑置、低效用地；另一方面，創(chuàng)新盤活法拍資產(chǎn)，做活土地文章。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年以來，通過采取主動(dòng)介入、提前預(yù)防、督導(dǎo)約談等方式，綜合運(yùn)用行政、法律、經(jīng)濟(jì)手段，寧鄉(xiāng)市共計(jì)盤活低效土地22宗1764.9畝，增加固定資產(chǎn)投入120.87億元，預(yù)計(jì)投產(chǎn)后年新增產(chǎn)值近200億元，帶動(dòng)湖南法恩萊特新能源科技有限公司擴(kuò)產(chǎn)、湖南長(zhǎng)高高壓開關(guān)集團(tuán)股份公司追加投資等一批產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。