關于積極推進全市農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知

為培育農業農村新動能，進一步增加村集體和農民的財產性收入，根據《農業農村部關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農經發〔2019〕4號）《湖南省農村住房建設管理辦法》（湖南省人民政府令第299號）以及省、市有關文件精神，現就推進農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作通知如下：

一、目的意義

農村宅基地和住宅是農民的基本生活資料和重要財產，也是農村發展的重要資源，積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，是壯大新型村集體經濟、提升農民收入水平以及推動城鄉融合發展的有效途徑，也為城鎮居民的美好記憶和鄉愁提供核心承載。要以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大和二十屆一中、二中全會精神，深入貫徹落實中央和省、市部署要求，圍繞美麗鄉村建設，挖掘鄉村“六好”資源，在依法維護村集體與農民宅基地合法權益、嚴格規范宅基地管理的前提下，采取多種方式盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅，鼓勵人才返鄉興鄉，進一步提高農村土地資源利用效率，為激發鄉村發展活力、促進鄉村振興提供有力支撐。

二、基本原則

（一）堅持依法依規。嚴把穩慎推進的總基調，嚴守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線。嚴格遵守宅基地管理、國土空間規劃、用途管制、產業用地、市場監管和傳統村落保護等法律法規和政策規定。

（二）堅持統籌布局。盤活利用工作要與各級、各類國土空間規劃相銜接，與鄉村產業發展規劃相匹配，與美麗鄉村建設相結合，統籌發展布局，實現資源共享、優勢互補。

（三）堅持創新發展。鼓勵各地根據自身的基礎條件、發展狀況和資源稟賦，大膽開展探索和實踐，形成適合本地實際的盤活利用路徑和辦法，加強鄉村風貌整體管控，提升村鎮建設品質。

（四）堅持農民自愿。尊重農民的意愿和主體地位，做好對農民的政策宣傳和引導，充分調動農民參與的積極性和主動性。

（五）堅持收益共享。盤活利用工作要兼顧農民和集體的利益，既要增加農民收入，保護其合法權益，也要保障集體經濟發展效益。

三、盤活利用的對象

（一）閑置宅基地。主要包括地上房屋倒塌、拆除兩年以上未恢復使用的或不按照批準的用途使用的，非本集體經濟組織成員原在農村的房屋拆除后沒有批準重建的，農村集體經濟組織依法依規已按程序收回的宅基地；村民依法自愿退出的宅基地。

（二）閑置住宅。農村范圍內在集體土地上建造、產權合法清晰、處于閑置狀態的村民住房及其配套設施（不包括閑置農林設施用房），實施加固、修繕后可安全用于具有鄉村特點的鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、休閑康養、創意辦公、電子商務等新產業新業態等。閑置住宅盤活利用應遵循其所有權人意愿，主要包括以下情形：

1.按照國家有關移民搬遷、易地扶貧搬遷等政策遷入異地安置的農戶，其原住房按程序已收歸村集體的；

2.農戶在城鎮已購買商品房定居，村內老宅無人居住的；

3.農戶住宅部分閑置的；

4.農戶長年外出工作，整棟房屋長期或季節性閑置的；

5.建新未拆舊或其它歷史原因造成的“一戶多宅”，應拆未拆已由本集體經濟組織收回的；

6.居民合法繼承的住宅閑置的；

7.村集體“五保戶”“消亡戶”遺留的房屋，無繼承人員的。

（三）盤活利用負面清單。買賣或變相買賣宅基地；侵占耕地、違規開發、大拆大建的；房屋結構存在嚴重安全隱患或無法通過加固、修繕等工程措施達到安全要求的；違背農民意愿，強制流轉閑置宅基地和閑置住宅的；利用閑置宅基地（住宅）興辦別墅大院和私人會所的；違反相關行業準入標準的；利用閑置宅基地（住宅）從事其他違法違規的行為。

四、盤活利用的業態

根據中央、省、市有關文件精神，鼓勵支持發展以下業態：

（一）鄉村旅游民宿。依托生態資源優勢，重點在城市近郊、旅游風景區周邊等地，支持利用農村閑置宅基地和閑置住宅發展民宿或“民宿+農家樂”旅游觀光綜合體項目。

（二）農耕文化體驗。積極挖掘鄉村文化新元素，發展民俗型、休閑型、科普型等主題體驗項目，將農耕文化與研學教育有機融合，帶動“文化體驗型經濟”，賦予鄉村可持續發展動能。

（三）農村康養服務。利用農村閑置宅基地和閑置住宅開辦健康養生基地、養老院、老年公寓、農村社會福利服務中心等養老服務機構，完善醫療、健身等配套設施，發展鄉村“銀發經濟”。鼓勵引導非本地人士在長沙鄉村居家養老。

（四）鄉村特色產業。立足鄉村特色資源，支持利用農村閑置宅基地和閑置住宅發展休閑農業和鄉土產業。支持各類人才來鄉村創業就業，開展創意辦公、電子商務和技術指導、創業服務。

（五）公共化和社會化利用。引導利用閑置宅基地和閑置住宅開辦文化、教育、體育、醫療、公益等公共配套服務。倡導盤活閑置宅基地和閑置住宅開展社會化服務。

五、盤活利用的路徑和方式

（一）村集體經濟組織牽頭盤活利用

1.集中整合。村集體經濟組織可以采取作價回購、統一租賃、農戶委托、農戶入股合作等多種方式集中整合本村閑置宅基地和閑置住宅資源，以便于統一盤活利用。

（1）作價回購。擁有閑置宅基地和閑置住宅的農戶，在有其他合法住所且自愿退出該閑置宅基地（住宅）情況下，可與村集體經濟組織協商，由村集體經濟組織回購閑置宅基地（住宅）歸村集體經濟組織所有。

（2）統一租賃。農戶可以將閑置住宅租賃給村集體經濟組織，按合同收取租金，租賃期限不得超過法定期限。

（3）農戶委托。農戶可簽訂《村民閑置住宅經營管理授權委托書（模板）》（附件4）將閑置住宅授權委托村集體經濟組織統一管理經營、出租、入股、招商合作，村集體經濟組織可以收取一定的管理費用。

（4）入股合作。農戶可以將閑置住宅一定年限的使用權作價，以契約方式入股村集體經濟組織成立的公司或運營項目，協商確定分紅比例。

2.盤活利用。鼓勵村集體經濟組織利用從農戶集中整合的閑置宅基地和閑置住宅，通過自營、出租、入股、合作等多種方式發展鄉村旅游、文化體驗、康養服務等鄉村新產業新業態。

（1）統一經營。有條件的村集體經濟組織可以選擇適合本村特點的產業，聘請鄉村運營人才，利用集中整合的閑置宅基地和閑置住宅開發經營。

（2）出租。村集體經濟組織可以將集中整合的閑置住宅統一對外出租，按合同收取租金，租賃期限不得超過法定期限。

（3）入股。村集體經濟組織可以將集中整合的閑置住宅作價入股相關經營主體，獲取穩定收益和分紅。

（4）合作。村集體經濟組織可以將集中整合的閑置宅基地和閑置住宅與投資者合作開發，本著合作共贏的原則協商確定收入分配比例。

（二）農戶自主盤活利用

1.自營。在當地政府引導扶持下，農戶自行出資將自有閑置住宅進行改造升級，自主經營民宿、農家樂等業態。

2.直接出租。農戶將閑置房屋出租給民宿投資者、養老自住者、回鄉定居者、返鄉創業人員或投資經營企業。

3.合作開發。農戶與經營主體簽訂合同（協議），且在經村集體經濟組織備案后，將自有閑置住宅入股或出租，由經營主體負責開發運營，農戶獲得分紅或租金收益。在符合農村宅基地管理規定和相關規劃的前提下，允許下鄉返鄉人員和當地農民合作改建自住房。

六、重點工作

（一）全面調查摸底，盤清閑置底數。全市組織開展農村閑置宅基地和村民閑置住宅調查摸底，村鎮工作人員采取實地走訪、核對人口檔案、核查農戶全年用電或衛生費繳納情況等方式，重點摸清所轄區內自然資源稟賦、交通通信狀況以及農戶住宅的詳細情況，并認真填寫《長沙市農村閑置宅基地調查摸底表》和《長沙市村民閑置住宅調查摸底表》（附件1、附件2）。各級根據摸底匯總情況建立動態數據庫。

（二）分類發布信息，暢通供需渠道。將全市閑置宅基地和閑置住房資源按鄉村“六好”資源豐富程度、集中連片開發難度等分為整村綜合開發類與農戶自行盤活類。在市農業農村局官方公眾號建立農村閑置宅基地和閑置農房資源信息專欄，由鄉鎮負責報送《長沙市村民閑置住宅信息發布申請表》（附件3），區縣（市）專人負責收集整理審核，分類發布相關招商招租信息，實行動態跟蹤服務，確保信息的真實性、及時性、準確性和完整性。

（三）全程指導服務，規范利用行為。村集體經濟組織牽頭盤活利用的需按規定辦理相關手續。涉及居民自建房新建、改（擴）建、重建的應當按照《湖南省限額以上居民自建房審批管理指南》《湖南省限額以下居民自建房工程竣工驗收管理辦法（試行）》進行建設。鄉鎮相關部門要加強指導，在進行閑置宅基地和閑置住宅盤活利用前，需審核承租方遞交的項目申請，包括規劃方案、施工設計、施工單位資質等。項目建設過程中，要安排專業人員進行監督和檢驗，以確保施工安全質量符合標準。項目建設完成后，要組織對建筑結構、安全設施、環境保護等方面的檢測和驗收。村集體經濟組織要充分發揮盤活利用工作中產業規劃引領、矛盾調解主體等作用，負責《農村閑置住宅租賃合同（模板）》（附件5）的簽訂或鑒證合同簽訂，及時處理農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用產生的矛盾糾紛。

（四）強化示范引領，有效總結提升。突出鄉村產業特色，依托美麗宜居村莊、美麗休閑鄉村建設，整合資源創建一批民宿（農家樂）集中村、鄉村旅游目的地、鄉村創客中心等盤活利用樣板。舉辦市、縣兩級研討培訓班，提升相關人員產業規劃、資產運營、經營管理水平。編印《長沙市農村閑置宅基地和村民閑置住宅盤活利用案例集》，總結一批可復制、可推廣的經驗模式，探索一套規范、高效的工作機制，以點帶面、逐步推開。

七、保障措施

（一）強化組織領導。農村閑置宅基地和村民閑置住宅盤活利用工作是深化農村改革推進鄉村振興的重要工作內容，是鄉村治理工作的重要環節，各級農業農村主管部門要高度重視，構建市縣鎮村四級聯動機制，落實專人專管，建立定期調度等工作機制，及時研究解決推進工作中遇到的各類具體問題，定期組織開展通報和交流，確保工作取得實效。

（二）加強政策支持。2024年起，把盤活閑置宅基地和閑置住宅作為發展新型集體經濟項目財政資金重點支持內容，優先安排基礎設施建設項目，如道路、排水、污水處理、垃圾處理、廁所改造等配套建設。同時與農業高質量高水平發展等有關項目相結合，在公共設施建設方面予以優先考慮。與長沙市“城鄉對接·村社互進”行動相結合，拓寬城鄉對接通道，挖掘城鄉融合巨大發展潛能。

（三）優化人才支撐。鼓勵各地引進農村職業經理人，建立年度考核激勵機制，以專業化策略為抓手，以市場化經營為手段，幫助村集體（村屬企業）品牌化開發運營閑置宅基地和閑置住宅資源，發展壯大村級集體經濟。農村職業經理人年度考核激勵由各村根據實際運營需求設定，與經營業績直接掛鉤，符合長沙市鄉村振興人才扶持政策的，可按要求申報相關補貼等。

（四）廣泛宣傳推介。各級農業農村主管部門要通過報紙、廣播、電視等媒體，大力宣傳盤活利用相關政策和典型模式，并結合鄉村休閑旅游、農村人居環境整治、農展會以及鄉村攝影、征文、美食大賽等活動，主動向社會推介各地農村閑置宅基地和村民閑置住宅的優質資源，吸引社會資本和創業人才等參與盤活利用、發展鄉村產業。

附件：1、長沙市農村閑置宅基地調查摸底表

2、長沙市村民閑置住宅調查摸底表

3、長沙市村民閑置住宅信息發布申請表

4、村民閑置住宅經營管理授權委托書（模板）

5、農村閑置住宅租賃合同（模板）

中共長沙市委農村工作領導小組辦公室????長沙市農業農村局

長沙市自然資源和規劃局

2023年11月1日